Die erste ihrer Art für Lenzburg: Neue Immobilienstrategie soll Klarheit schaffen

Sie soll keine Hochglanzbroschüre sein, stellte Vizeammann Andreas Schmid gleich zu Beginn klar, als er an der vergangenen Einwohnerratssitzung die neue und erste Immobilienstrategie der Stadt den anwesenden Einwohnerrätinnen und Einwohnerräten vorstellte. Fachspezifische Unterstützung erhielt er von Linda Kleiner, der Leiterin der städtischen Immobilienabteilung. Die «Strategie» – vielmehr ein Arbeitspapier – soll laufend aktualisiert und für die Öffentlichkeit einsehbar sein. Ab Januar 2026 wird zudem eine Immobilienkommission eingeführt, die sich mit den darin enthaltenen Themen auseinandersetzen wird. Die Einführung erfolgt erst 2026, da im Herbst Wahlen stattfinden und noch unklar ist, wer anschliessend in den Ämtern sein wird.

Erhebung des Zustands der Liegenschaften

Ein zentraler Bestandteil der Strategie ist die systematische Zustandserhebung von 88 ausgewählten Liegenschaften der Stadt. Diese umfassen historische Gebäude wie das Museum Burghalde, das Hünerwadelhaus und den Alten Gemeindesaal, aber auch Schulliegenschaften wie Bleicherain, Mühlematt und Lenzhard sowie das Feuerwehrmagazin und den Esterliturm. Linda Kleiner hatte Positives zu berichten: «Die Erhebung ergab, dass sich das Immobilienportfolio der Stadt generell in einem guten Zustand befindet, jedoch Investitionen in die Instandsetzung notwendig sind.» Von den ausgewählten Liegenschaften wurde der bauliche Zustand erfasst. Der Gesamtneuwert beträgt 256 Mio. Franken, der Zustandswert 211 Mio. Franken, was einem Zustands- zu Neuwert-Verhältnis (Z/N-Wert) von 0,82 entspricht. Ein Wert von 1 bedeutet dabei einen nahezu neuwertigen Zustand. Der Z/N-Wert wird berechnet, indem der aktuelle Zustandswert durch den Neuwert dividiert wird. Ist beispielsweise ein älteres Schulhaus heute 4 Mio. Franken wert, während dasselbe Schulhaus als Neubau 10 Mio. Franken kosten würde, ergibt sich ein Z/N-Wert von 0,4 – in diesem Fall könnte ein Abriss oder eine grundlegende Sanierung wirtschaftlich sinnvoll sein.

Vonseiten der Stadt weiss man für diese 88 Liegenschaften nun genau, was wo ansteht. Das ist dringend notwendig, da man in der momentanen finanziellen Lage Lenzburgs unangenehme Überraschungen möglichst vermeiden möchte. Ein aktuelles Beispiel im Rechnungsabschluss verdeutlicht die Notwendigkeit der Strategie: Ein unvorhergesehener Aufwand von 20000 Franken entstand durch den Ersatz eines Katafalks mit Kälteanlage im Friedhofsgebäude. Solche Ausgaben können in Zukunft besser budgetiert werden.

Kategorisierung und Handlungsfelder

Basierend auf den Ergebnissen der Zustandserhebung wurden die Liegenschaften in drei Grundstrategien eingeteilt: «Halten», «Klären» und «Abstossen». Es zeigte sich, dass bei den meisten Objekten noch Klärungsbedarf besteht – eine Erkenntnis, mit der der Stadtrat gerechnet haben dürfte. Schmid erklärte zu Beginn seiner Präsentation, dass bisher keine umfassende Übersicht über das Portfolio bestanden habe und Immobiliengeschäfte einzeln und ereignisbezogen abgewickelt worden seien. Viele Abhängigkeiten, beispielsweise im Zusammenhang mit der Schulraumplanung und der Entwicklung der Schützenmatte mit der Mehrzweckhalle, beeinflussen die Entscheidungsfindung. Daher wurden Handlungsfelder definiert, denen die Liegenschaften zugeordnet wurden: Verwaltungsstandort, Schulliegenschaften, Freizeit- und Sportanlagen, Kultur und Gesellschaft, Renditeobjekte sowie Spezialobjekte. In der nächsten Phase sollen diese Handlungsfelder vertieft bearbeitet werden. Geplant ist die Einführung der Software «Stratus» zur Unterstützung des Immobilienmanagements. Diese sowie der Einbezug von Kommissionen, Vereinen, Interessengemeinschaften und weiteren Akteuren sollen der Stadt zukünftig helfen, den Umgang mit den eigenen Immobilien effizienter zu gestalten. Andreas Schmid und Linda Kleiner präsentierten nicht nur eine Immobilienstrategie, sondern konnten auch ein Herkulesprojekt abschliessen, das der Stadt für viele Jahre dienlich sein wird.