Wie funktioniert eine Hypothek?
Recht-tipp
Fast jede Liegenschaft ist mit einer Hypothek belastet. Der Begriff ist allgemein bekannt, doch nur wenige wissen, was sich rechtlich tatsächlich dahinter verbirgt. Häufig wird angenommen, das Haus sei bei der Bank verpfändet. Diese vereinfachte Vorstellung ist zwar nicht ganz falsch, aber auch nicht ganz korrekt.
Um eine Liegenschaft zu erwerben bzw. den Kaufpreis zu bezahlen, fehlt in den allermeisten Fällen das Geld. Hier kommt die Bank ins Spiel. Die Käuferschaft schliesst mit der Bank einen Hypothekarvertrag ab und erhält von der Bank Geld für den Kauf der Liegenschaft. Falls in der Zukunft die Käuferschaft den Hypothekarzins (eine Art Darlehenszins) nicht zahlen kann, wird die Bank die Käuferschaft betreiben. Ein Betreibungsverfahren ist jedoch langwierig und die Käuferschaft könnte die Liegenschaft weiterverkaufen und sich mit dem Geld absetzen oder es ausgeben. Die Bank hat folglich ein grosses Risiko. Jetzt kommt der Pfandvertrag ins Spiel. Die Bank und die Käuferschaft schliessen einen Pfandvertrag ab, wonach die Liegenschaft als Pfand gilt. Bezahlt die Käuferschaft den Hypothekarzins und/oder die Amortisation nicht, kann die Bank direkt auf Pfandverwertung betreiben. Sie hat damit einen entscheidenden Vorteil gegenüber anderen Gläubigern und im Falle der Pfandverwertung wird die Liegenschaft durch das Betreibungsamt verkauft und der Erlös dient der Schuldentilgung bei der Bank.
Diese Forderung wird mittels Schuldbrief im Grundbuch sichergestellt, ein sogenanntes Grundpfandrecht. Es gibt die zwei älteren Schuldbriefarten, den Namens- und den Inhaber-Papier-Schuldbrief, sowie den neuen Register-Schuldbrief. Ein Schuldbrief ist wie eine Art «Topf», die mit Schulden gefüllt werden kann. Wenn beispielsweise ein Register-Schuldbrief über 500000 Franken im Grundbuch eingetragen ist, kann ein Hypothekarvertrag bis maximal in diesem Betrag abgeschlossen werden. Ist die Hypothek irgendwann zurückbezahlt, so bleibt der Schuldbrief bestehen und kann mit einer neuen Hypothek «gefüllt» werden.
«Recht-Tipp». Hier schreibt lic. iur. Gabriela Furter jeweils in der dritten Ausgabe des Monats über rechtliche Aspekte. Sie führt in Lenzburg die Firma «Notariat Furter & Partner GmbH».
