Recht-tipp
Wer sich auf gute Nachbarschaft, mündliche Abmachungen oder langjährige Gewohnheiten verlässt, riskiert unter Umständen erhebliche Nachteile – zumindest dann, wenn es um grundstücksbezogene Rechte geht. Dienstbarkeiten wie Wegrechte, Näherbaurechte oder Grenzbaurechte entfalten nur dann rechtliche Wirkung, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Eine Familie hat ihren Wintergarten zu nah an die Grenze gebaut. Mit den Nachbarn versteht man sich gut und der Wintergarten wird geduldet. Jahre später verkaufen die Nachbarn ihr Grundstück und die neuen Eigentümer verlangen den Rückbau des Wintergartens. Oder eine Person fährt jahrelang über das Grundstück des Nachbarn. Plötzlich verbietet ihm dieser den Durchgang. Solange beide Seiten einverstanden und zufrieden sind, funktioniert das problemlos. Der Eigentümer kann aber seine Zustimmung beziehungsweise das Dulden jederzeit widerrufen. Und wird die Liegenschaft verkauft, ist der neue Eigentümer an ein Zugeständnis des früheren Eigentümers rechtlich nicht gebunden und kann den Rückbau der Baute verlangen oder verbieten, mit dem Auto über das Grundstück zu fahren. Ohne eine entsprechende Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch besteht kein Anspruch auf Erhalt des bestehenden Zustands. Insbesondere bei sogenannten Wegrechten herrscht der weit verbreitete Irrglaube, ein Wegrecht lasse sich durch langjährige Nutzung «ersitzen». Einen Anspruch auf das Recht hat man aber nur, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist.
Wer also mit Nachbarn Abmachungen trifft, sollte diese keinesfalls nur mündlich vereinbaren oder einen schriftlichen Vertrag unterzeichnen, sondern die Dienstbarkeit zwingend öffentlich beurkunden und im Grundbuch eintragen lassen. So hat sie Gültigkeit.
Was bedeutet das nun für die Eigentümer und potenzielle Käufer? Vor dem Erwerb einer Liegenschaft sollte der Grundbuchauszug des Kaufobjekts sorgfältig geprüft und bei Unklarheiten frühzeitig mit einer Notarin oder einem Notar besprochen werden. Denn Dienstbarkeiten, welche im Grundbuch eingetragen sind, gelten auch für die neuen Eigentümer.
«Recht-Tipp». Hier schreibt lic. iur. Gabriela Furter jeweils einmal pro Monat über rechtliche Aspekte. Sie führt in Lenzburg die Firma «Notariat Furter & Partner GmbH».
